Відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє з 01.01.2016 року та Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно здійснюється:
1) суб’єктами державної реєстрації прав:
– виконавчими органами сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації (за умови прийняття відповідною радою рішення про набуття повноважень у сфері державної реєстрації прав);
– акредитованими суб’єктами (юридична особа публічного права).
2) державними реєстраторами прав на нерухоме майно (нотаріуси, державні виконавці).
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, крім державної реєстрації права власності та інших речових прав, що проводиться нотаріусами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.
З 01.01.2016 року після внесення змін до чинного законодавства, що регулює порядок реєстрації прав на нерухоме майно вилучено положення, що нотаріус проводить державну реєстрацію права власності на нерухоме майно або на об’єкт незавершеного будівництва виключно у випадку вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном.
В той же час, згідно статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень зазначається випадок коли заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію.
Згідно статті 331 Цивільного кодексу України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.
Відповідно до положень пункту 64 «Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 №1127 для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
3) технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.
Висновки:
Чинне законодавство не містить ні прямої заборони на вчинення нотаріусами державної реєстрації прав та їх обтяжень без вчинення нотаріальних дій, ні прямого дозволу на вчинення таких дій, одночасно у Законі міститься застереження, що у державній реєстрації прав може бути відмовлено якщо заяву про реєстрацію під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію.
За таких обставин особа зацікавлена у реєстрації прав на нерухоме майно або об’єкт незавершеного будівництва має право звернутися до нотаріуса з відповідною заявою про реєстрацію права, але при цьому є як вірогідність отримання відмови у реєстрації так і вірогідність оскарження здійсненої реєстрації прав третіми особами з таких підстав.
Автор:
Юрій Жук
юрист ТОВ «Юридическое бюро «КАНОН»
березень 2016 р.