З метою унормування особливостей надання нотаріальних послуг в умовах воєнного стану, зокрема щодо посвідчення правочинів із нерухомістю, Кабінетом Міністрів України прийнято постанову «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», якою внесено зміни до низки постанов Уряду.
Згідно з ст. 231 Цивільного кодексу України, право власності на нерухоме майно виникає у нового власника при купівлі-продажі нерухомого майна, з моменту державної реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Вищезазначеною постановою Кабміну унормовано, що доступ до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, у зв’язку з набранням чинності цією постановою надається користувачам за їх зверненнями до технічного адміністратора таких реєстрів у порядку, визначеному законодавством.
Правила укладання договорів купівлі-продажу нерухомості, а також правила їх нотаріального посвідчення зазнали деяких змін.
Встановлено, що правочини зокрема стосовно купівлі-продажу нерухомого майна здійснюються виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна. Нотаріуси, включені до переліку із застереженням про заборону вчинення ними окремих нотаріальних дій, мають право вчиняти виключно нотаріальні дії щодо цінного майна, на які не поширюються такі застереження.
Вказаний перелік затверджено наказом Міністерства юстиції України від 03.05.2022 №1760/5, з ним можна ознайомитись за посиланням https://minjust.gov.ua/pages/list_of_notaries.
Досить важливим є установловлення в означеній постанові Уряду заборони на посвідчення договорів відчуження майна, включно і купівлі-продажу, здійснених на підставі довіреності відчужувача. Тобто продати квартиру, де продавцем виступає уповноважена особа за довіреністю – наразі неможливо.
Крім того установлено, що нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна.
Щоб запобігти махінаціям з житлом, нотаріусам заборонено нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до спливу 1 місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна. Тобто для продажу нерухомості власник має володіти цим майном щонайменше один місяць і тільки потім зможе продати відповідне майно.
Протягом часу дії постанови нерухомість не можна буде передавати як внесок до статутного капіталу юридичної особи, отримувати у зв’язку з виходом зі складу учасників.
Означені правила діють в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування.
Нагадаємо, що для укладання договору купівлі-продажу нерухомості, продавець нерухомого майна має підготувати наступні документи:
- паспорт, ідентифікаційний код;
- правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, документи про введення в експлуатацію, тощо);
- технічний паспорт об’єкту нерухомого майна;
- експертна оцінка майна;
- свідоцтва про шлюб та згода подружжя на укладання договору;
- довідка про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні.
Також нагадаємо за ставки оподаткування операцій з купівлі-продажу нерухомості для фізичних осіб. Перший продаж нерухомості за рік не оподатковується податком з доходів фізичних осіб (уразі якщо ця нерухомість перебуває у власності фізичної особи більше 3 років); другий продаж, та продаж уразі перебування нерухомості у власності менше 3 років – 5%, третій та наступні продажі – 18%. Також сплачується військовий збір – 1,5%; держмито – 1%; збір до Пенсійного фонду – 1%. Об’єктом оподаткування є ціна об’єкта нерухомості вказаного у договорі.
АО “КАНОН”, травень 2022 рік