Багатоквартирний будинок – це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У ньому також можуть бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.
Відповідно до норм чинного законодавства України окремою категорією виділяють допоміжні приміщення в таких будинках. Це приміщення, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. До них відносять колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення.
Розглянемо, хто є власником таких приміщень та який порядок їх користування.
Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
До такого спільного майна відносять приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Таким чином, допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку на праві спільної сумісної власності належать співвласникам такого будинку.
Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Тобто, право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового будинку і забезпечують його використання. Момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права власності на допоміжні приміщення.
Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку, зокрема допоміжне приміщення, не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Ч. 2 ст. 369 ЦК України визначено, що розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх власників.
Співвласник має право:
1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;
2) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;
3) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника.
Зауважимо, що реалізація таких прав щодо спільного майна не може порушувати права інших співвласників.
Також на співвласників покладається відповідні зобов’язання стосовно спільного майна:
1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;
2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку;
3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням;
4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
5) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну багатоквартирного будинку;
6) додержуватися чистоти в місцях загального користування і тиші згідно з вимогами законодавства.
Згідно з ч. 2 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Таким чином, комори, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення відносяться до допоміжних приміщень у багатоквартирних будинків, а тому є спільною сумісною власність всіх власників квартир та нежитлових приміщень у таких будинках.
Проте, на практиці досить часто виникає питання щодо того чи відносяться відповідні приміщення до категорії допоміжних. Це пов’язано передусім з тим, що допоміжні приміщення на відміну від нежитлових є спільним майно багатоквартирного будинку, яке не може бути поділено між співвласниками, а тому вони не мають права на виділення в натурі частки із цього спільного майна та не можуть оформити право власності окремо на цей об’єкт. Більше всього це стосується горищ та підвалів, якими не користуються більшість мешканців будинку, а окремими частинами цих приміщень, які розташовані поряд з певною квартирою, користується самостійно її власник та бажає оформити право власності на таке приміщення.
З цього питання у судовій практиці зазначено, що з метою встановлення виду приміщення – допоміжне чи нежитлове – необхідним є встановлення технічних характеристик такого приміщення та його значення для експлуатації всього будинку. Суди при розгляді відповідних справ мають перевірити статус спірного нежитлового приміщення, наявність/відсутність у приміщенні технічного обладнання будинку, вид його попереднього використання.
Так, приміщення для отримання статусу допоміжного має слугувати для:
1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку;
2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Так, Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ звертається увага, що для визначення приміщення допоміжним, необхідним є доведення того факту, що без доступу до спірних об’єктів неможлива експлуатація будинку (ухвала від 01.04.2015 у справі № 6-36875св14).
Доказами того, що приміщення не є необхідним для експлуатації будинку, може бути довідки управителя будинку про відсутність вузлів управління (засуви, вентилі, крани) систем опалення, водопостачання і каналізації цього будинку, а також вузлів обліку електроенергії у зазначеному приміщені, висновки будівельно-технічного експертного дослідження, матеріали технічної інвентаризації, що підтверджують попереднє використання таких приміщень як нежитлових та інше.
Отже, якщо приміщення не може функціонувати окремо і воно не є ізольованим від вказаних мереж багатоквартирного будинку, а є з ними одним цілим, тому слід вважати його обслуговуючим, технологічним, допоміжним стосовно житлового будинку, в якому воно знаходиться, і у такому випадку воно є спільною власність співвласників.
Адвокатське об’єднання «КАНОН»
червень 2019
Для отримання консультації адвоката у м. Херсон ви можете написати нам на нашу електронну пошту office.kanon.ks@gmail.com або зателефонувати на номер (0552) 42-46-48, (0552) 42-46-49.