Звернення стягнення на предмет іпотеки

ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

В період фінансової кризи у державі, гостро стає питання звернення стягнення на предмет іпотеки та при цьому захисту інтересів іпотекодавців з одного боку і банківських установ з іншого.

Правовідносини у сфері іпотеки регулюються низкою нормативно-правових актів. Передусім це Закон України від 5 червня 2003р. №898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898-IV), згідно із ст.  2 якого законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з   Цивільного кодексу України (далі – ЦК), Господарського кодексу України (далі – ГК), Земельного кодексу України (далі – ЗК), цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Норми щодо порядку застосування іпотеки містяться в Законах України: від 19 червня 2003р. №979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі – Закон №979-IV), від 19 червня 2003р. №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон №978-IV), від 2 вересня 1993р. №3425-XII «Про нотаріат» (далі – N 3425-XII), від 1 липня 2004р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон №1952-IV), від 21 квітня 1999р. №606-XIV «Про виконавче провадження» (далі – Закон №606-XIV) та від 3 червня 2014р.  №1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі – Закон №1304-VII).

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки виникає також з підстав, встановлених ст. 12 Закону України «Про іпотеку», а саме: у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.

Правом дострокового звернення стягнення на предмет іпотеки наділений іпотекодержатель і у разі порушення іпотекодавцем обов’язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки (ч. 2 ст. 12 Закону №898-IV).

Згідно зі ст. 33 цього Закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 3 ст. 36 Закону №898-IV визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

– передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, установленому ст. 37 Закону №898-IV;

– право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, установленому ст. 38 Закону №898-IV.

Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя.

Положення ч. 1 ст. 11 Закону №898-IV, яким установлена відповідальність майнового поручителя перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки, передбачає право кредитора стягнути непокриту предметом іпотеки суму боргу з боржника у разі, якщо вартість іпотечного майна є меншою від заборгованості за основним зобов’язанням.

Згідно із п. 6 ч. 1 ст. 39 Закону N 898-IV у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначається початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації. У судовій практиці немає єдності щодо вирішення питання про критерії, які повинен застосовувати суд, визначаючи початкову ціну.

Одні суди визначають початкову ціну, ураховуючи ту вартість, яку сторони вже узгодили в договорі іпотеки. Інші суди встановлюють початкову ціну за результатами оцінки, проведеної незалежним оцінювачем на дату пред’явлення позову до суду або на дату ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Деякі суди зазначають у резолютивній частині рішення, що початкова ціна встановлюється на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності – незалежним експертом, на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

У судовій практиці непоодинокими є випадки відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у зв’язку з недодержанням положення ч. 1 ст. 35 Закону №898-IV, якою передбачено обов’язок іпотекодержателя надіслати іпотекодавцю повідомлення про порушення основного зобов’язання як обов’язкової умови звернення стягнення на предмет іпотеки.

Так, відповідно до чинних положень ч. 1 ст. 35 Закону №898-IV у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З такої редакції вбачається, що додержання виписаної в ній процедури попередження є обов’язковим для випадку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ст. 36 Закону №898-IV), який є лише одним із трьох основних, передбачених ч. 3 ст. 33 цього Закону, способів звернення стягнення на предмет іпотеки (за рішенням суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Невиконання іпотекодержателем указаної вимоги закону у разі пред’явлення ним до суду позову не є підставою для відмови в позові, оскільки позивачем реалізується не позасудовий, а судовий порядок звернення на заставлене нерухоме майно. Підтвердженням цієї тези є ч. 2 ст. 35 Закону №898-IV, якою передбачено, що положення ч. 1 цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися в будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду в установленому законом порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 40 Закону №898-IV після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Аналогічне положення містить змінена згідно із Законом №3795-VI ч. 3 ст. 109 Житлового кодексу Української РСР.

Зі змісту зазначених норм убачається, що вимога письмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщення стосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як позасудове врегулювання на підставі договору, і не застосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселення мешканців із переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем ч. 2 ст. 40 Закону №898-IV. З урахуванням ч. 2 ст. 39 цього Закону відповідне рішення може бути прийняте судом (за заявою іпотекодержателя) одночасно з прийняттям рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

7 червня 2014 р. набрав чинності Закон №1304-VII, відповідно до якого протягом його дії:

1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону №2654-XII та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону №898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

– таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що в позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

– загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 м 2 для квартири та 250 м 2 для житлового будинку;

2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у пп. 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки);

3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у пп. 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Таким чином, як видно з викладеного матеріалу недосконалість чинного законодавства створює  труднощі як іпотекодавцям так і іпотекодержателем. В той же час, держава робить певні кроки на зустріч іпотекодавцям з метою пом’якшення негативних наслідків економічної кризи та уникнення соціальної напруги.

Автор:

Ілля Карасьов

Адвокат ТОВ “Юридическое бюро “КАНОН”

лютий 2015

«Юридическое бюро «КАНОН»

- это юридическая компания, предоставляющая широкий спектр услуг в области права.

Меню