Многоквартирный дом – это жилой дом, в котором расположены три или более квартиры. В нем также могут быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.
В соответствии с нормами действующего законодательства Украины отдельной категорией выделяют вспомогательные помещения в таких домах. Это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. К ним относят колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения.
Рассмотрим, кто является владельцем таких помещений и каков порядок их использования.
Согласно ч. 2 ст. 4 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» владельцы квартир и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.
К такому общему имуществу относят помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, его придомовая территория.
Таким образом, вспомогательные помещения в многоквартирном доме на праве общей совместной собственности принадлежат совладельцам такого дома.
Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него. То есть, право собственности на квартиру порождает и право общей собственности на вспомогательные помещения многоквартирного дома, техническое оборудование и т.д., предназначены для обслуживания жилого дома и которые обеспечивают его использование. Момент возникновения права собственности на квартиру является и моментом возникновения права собственности на вспомогательные помещения.
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» общее имущество многоквартирного дома, в том числе вспомогательное помещение, не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.
Ч. 2 ст. 369 ГК Украины определено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.
Совладелец имеет право:
1) свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев;
2) получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условия его содержания и эксплуатации, затраты на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступления, полученные от его использования;
3) на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого совладельца.
Заметим, что реализация таких прав в отношении общего имущества не может нарушать права других совладельцев.
Также на совладельцев возлагается соответствующие обязательства относительно общего имущества:
1) обеспечивать надлежащее содержание и надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома;
2) обеспечивать техническое обслуживание и в случае необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;
3) использовать общее имущество многоквартирного дома по назначению;
4) соблюдать требования правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
5) возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев и общему имуществу многоквартирного дома;
6) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишины в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» каждый совладелец несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома пропорционально его доле совладельца.
Таким образом, кладовые, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения относятся к вспомогательным помещениям в многоквартирных зданиях, а потому является общей совместной собственностью всех владельцев квартир и нежилых помещений в таких домах.Однако, на практике довольно часто возникает вопрос о том, относятся ли соответствующие помещения к категории вспомогательных. Это связано прежде всего с тем, что вспомогательные помещения в отличие от нежилых является совместным имуществом многоквартирного дома, которое не может быть разделено между совладельцами, а потому они не имеют права на выделение в натуре доли из этого общего имущества и не могут оформить право собственности отдельно на этот объект. Чаще всего это касается чердаков и подвалов, которыми не пользуются большинство жителей дома, а отдельными частями этих помещений, которые расположенные рядом с определенной квартирой, пользуется самостоятельно ее владелец и желает оформить право собственности на такое помещение.
По этому вопросу в судебной практике отмечено, что с целью установления вида помещения – вспомогательное или нежилое – необходимо установление технических характеристик такого помещения и его значение для эксплуатации всего здания. Суды при рассмотрении соответствующих дел должны проверить статус спорного нежилого помещения, наличие / отсутствие в помещении технического оборудования дома, вид его предварительного использования.
Так, помещения для получения статуса вспомогательного должно служить для:
1) обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме;
2) обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома.
Так, Высшим специализированным судом Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел обращается внимание, что для определения помещение вспомогательным, необходимо доказательство того факта, что без доступа к спорных объектов невозможна эксплуатация дома (постановление от 01.04.2015 по делу № 6-36875св14).
Доказательствами того, что помещение не является необходимым для эксплуатации дома, может быть справки управляющего дома об отсутствии узлов управления (засовы, вентили, краны) систем отопления, водоснабжения и канализации этого дома, а также узлов учета электроэнергии в указанном помещении, выводы строительно-технического экспертного исследования, материалы технической инвентаризации, подтверждающие предварительное использование таких помещений как нежилых и т.п..
Итак, если помещение не может функционировать отдельно, и оно не является изолированным от указанных сетей многоквартирного дома, а есть с ними одним целым, таким образом его следует считать обслуживающим, технологическим, вспомогательным по отношению к жилому дому, в котором оно находится, и в таком случае оно является общей собственности совладельцев.
Адвокатское объединение “КАНОН”
июнь 2019
Для получения консультации адвоката в г. Херсон вы можете написать нам на нашу электронную почту office.kanon.ks@gmail.com или позвонить на номер (0552) 42-46-48, (0552) 42-46-49.